quinta-feira, 27 de outubro de 2011

Obras no acesso social - escadarias


Iniciam-se hoje as obras de nivelamento do degrau mais baixo do acesso social do condomínio (escadarias ao lado da portaria). Por isso o trânsito de pedestres será desviado para a rampa do pilotis. O serviço deve demorar de dois a três dias.
Croqui do novo trânsito para pedestres.

quarta-feira, 26 de outubro de 2011

Assistência nos portões automáticos - dia 26

Caros condôminos,

Conforme solicitação anterior à Produção Engenharia, hoje foi efetuada uma visita técnica para sanar problemas de funcionamento nos portões automáticos.

Nossos porteiros apontavam: 1) impacto do portão do acesso social contra a parede; 2) falha no acionamento elétrico do portão do pilotis; e, 3) trilho solto do portão do subsolo.

Ajuste do portão de acesso social (seta branca: parafuso
novo, setas pretas: marca de uma fita que fixava o batente.

Extensão do trilho do portão do subsolo que estava solto (falta de  alguns rebites).

Rebite novo (seta branca) adicionado para
o fixar o final do trilho.
Rebite novo (seta branca) adicionado para
fixar o início do trilho.

 Todo o trilho que estava solto do portão do subsolo recebeu rebites novos e não apenas o início e o fim dele.

O motor do portão do pilotis falhava no acionamento elétrico. Um capacitor acoplado a ele estava queimado. Provavelmente devido às variações de energia elétrica que estamos experimentando nos últimos meses.

Motor do portão do pilotis que teve o capacitor substituído.

Capacitor substituído.
Alerto, portanto, que eventualmente imaginamos que nossos porteiros estão negligenciando o tráfego por estes portões, mas como se vê, algumas vezes era feito o acionamento no interruptor mas o portão não correspondia ao comando. Esperamos que agora eventuais problemas referentes a abertura e fechamento dos portões sejam minimizados.

Qualquer reclamação ou sugestão, estamos à disposição.

terça-feira, 25 de outubro de 2011

Elevadores - Proposta da ThyssenKrupp

Com a última visita técnica do dia 24 (foram trocadas as lâmpadas de emergência que estavam queimadas e trocado o indicador do quinto andar que não funcionava) recebemos uma proposta de instalação de um "Lubrificador de Guias da ThyssenKrupp Elevadores". Conforme prospecto entregue e resumido abaixo:

Lubrificador de Guias
"O Lubrificador de Guias da ThyssenKrupp Elevadores alia qualidade e eficiência aos serviços de manutenção. O produto é composto por caixa em polipropileno com feltros e suporte em chapa de aço galvanizada. O lubrificador e limpador automático de guias é específico para elevadores que utilizam o sistema deslizante de corrediças, mantendo as guias de cabina e contrapeso em condições ideais de limpeza e lubrificação."

Benefícios:
- Conforto no transporte de passageiros.
- Agilidade na manutenção das guias.
- Maior tempo de funcionamento de elevadores em regiões litorâneas, onde o ressecamento é mais frequente.
- Maior vida útil das guias e corrediças.
- Evita ruído e vibração por falta de lubrificação nas guias, entre os intervalos de manutenção preventiva.
- Reduz o desgaste dos nylons das corrediças.
- Elimina o excesso de óleo nas guias.
- Elimina o acúmulo de óleo no fundo do poço.

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Foi informado ao porteiro do dia que seria preciso instalar oito desses lubrificadores nos dois elevadores (social e serviço), inclusos 8 "pratos" para coleta (de óleo?) ao preço total de R$ 900,00.

Elevadores - Aviso da ThyssenKrupp

Recebemos a seguinte comunicação de um novo canal para atendimento:

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Porto Alegre - RS, 12 de Setembro de 2011.

Prezado Cliente,

A ThyssenKrupp Elevadores prima em oferecer aos seus clientes os melhores serviços em manutenção de elevadores. Nosso diferencial é a qualidade no atendimento para garantir, em primeiro lugar, a segurança das pessoas que transportamos. E para atingir este objetivo é fundamental estabelecer relacionamentos de confiança com nossos clientes e parceiros.

Com este objetivo, estamos disponibilizando um novo canal para atendimento. A partir do dia 03 de outubro de 2011, você realizará chamados de atendimento pelo telefone 0800 7080499.

Vantagens:
- ligação gratuita;
- atendimento personalizado 24 horas;
- equipe de atendimento altamente capacitada, treinada para melhor atendê-lo;
- todas as informações da sua chamada são registradas em um sistema integrado.

Estamos a sua disposição para quaisquer esclarecimentos.

Atenciosamente,

CRC - Central de Relacionamento com o Cliente.
ThyssenKruup Elevadores - Brasil.
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PS. o negrito consta no original.

domingo, 23 de outubro de 2011

Certificação digital - porque é importante tirá-la?



Desde o começo do ano, a Caixa Econômica Federal avisa: é necessário que os condomínios, entre outros, providenciem certificados digitais. Ela servirá para que o síndico, ou a administradora, utilize o canal "Conectividade Social" da Caixa Econômica Federal.





Saiba mais acessando: http://www.sindiconet.com.br/8155/Informese/Obrigaoes-contabeis/Certificaao-Digital-para-condominios

Existe uma sequência de perguntas e respostas que sanam boa parte das dúvidas.

Momentos anteriores

Sempre acompanhei a vida no condomínio, mesmo antes de estar à frente da atual gestão. Memória é algo importante para qualquer gestão. Até para não repetir erros nem executar manutenção desnecessária!

14 de abril de 2011 - Ajuste no transformador do prédio. Havia uma sobretensão que queimava com frequência as lâmpadas do pilotis. Eu estava passando no dia e vi o eletricista fazendo o ajuste.
Ajuste de tensão no transformador do condomínio.

30 de maio de 2011 - Impermeabilização da fachada. A assistência técnica da construtora do prédio fez uma aplicação de silicone nas trinchas entre as caixas de ar-condicionado e a fachada e entre os andares.
Aplicação de silicone nas caixas de ar-condicionados.

16 de junho de 2011 - Flagrante de colocação de lixo nas escadas de incêndio. O síndico anterior fixou avisos em todas as portas corta-incêndio para alertar aos moradores, não só que a coleta de lixo é efetuada diretamente nos apartamentos pelo zelador como que a escada deve se manter limpa por questões de higiene e segurança. Obs.: qualquer morador também pode levar seu lixo diretamente para lixeiras apropriadas instaladas no pilotis e no subsolo.

Colocação de lixo nas escadas de incêndio (com chorume!).
19 de setembro de 2011 - Penúltima assembleia da gestão anterior. Onde, entre outros assuntos, o síndico e o subsíndico anunciaram suas renúncias aos cargos.

Sr. Cícero, Sra. Alexssandra (Básica) e Sr. Franklin.

Moradores presentes à assembleia do dia 19 de setembro de 2011.



sexta-feira, 21 de outubro de 2011

Bombas de água - funcionamento

O condomínio possui duas cisternas, dois reservatórios elevados e duas bombas de água.

Habitáculo das bombas e seu conjunto de "torneiras" (setas brancas)
Ultimamente, desde a última queima de uma das bombas, elas tem parado de funcionar. A explicação é a seguinte: uma das bombas queimou devido à instabilidade da rede elétrica fornecida pela Eletrobrás. Para evitar nova queima foi instalada uma proteção de tensão e de corrente. O conjunto de proteção situa-se ao lado do habitáculo das bombas (foto abaixo).

Caixa dos interruptores e circuitos de proteção das bombas (seta preta).
Todas as vezes que a rede elétrica varia há o desligamento automático das bombas (somente uma funciona por vez).

É preciso solicitar ao porteiro ou zelador para que reative o circuito. A maneira de fazer é a seguinte:

1) abre-se a caixa dos circuitos (usar uma chave de fenda larga) e identifica-se o protetor de tensão (seta preta na foto abaixo).

Localização do protetor de tensão (seta preta).

2) com uma chave de fenda pequena, ajusta-se a sensibilidade de religamento no parafuso mostrado na foto abaixo.

Localização do parafuso de ajuste (seta preta).
 3) gira-se no sentido horário - não haverá religamento da bomba - e depois retorna-se no sentido anti-horário. Em algum ponto haverá o religamento automático da bomba. Neste ponto para-se o ajuste.

Embora o técnico da instalação do circuito (Maceió Bombas) tenha afirmado que é possível voltar totalmente o parafuso no sentido anti-horário, eu tenho deixando a meio caminho para oferecer maior segurança às bombas.

Por fim, todo o conjunto de abastecimento, elevação e reservatórios de água são "dobrados" porque permitem limpar metade dele enquanto a outra metade funciona normalmente. Ao mesmo tempo que se um dos sistemas deixar de funcionar, ainda temos um segundo conjunto à disposição até o conserto do primeiro.



Visita de estagiário da WR Engenharia


Obra em andamento da WR Engenharia.
 Dia 19 um estagiário da WR Engenharia, Iuri, visitou o condomínio para verificar se os serviços de uma empresa terceirizada foram efetuados com êxito em nossa fachada, ou seja, a limpeza da fachada.

Desenvolvimento dos serviços (instalação de pastilhas).
De fato a lavagem e aplicação de produto (silicone?) foi bem efetuada. Da varanda do oitavo andar era possível perceber que a fachada ficou refletindo a luz do pilotis (foto abaixo).

Vista do oitavo andar.
Aproveitei a visita do estagiário para enviar-lhe meu telefone e endereço eletrônico para poder trocar algumas palavras com o engenheiro da obra e assim formalizar um acordo, escrito, a respeito da frequência dessas limpezas.

Canteiro ajardinado do pilotis

Espaço vazio onde faltam algumas mudas.
Nosso jardineiro alertou que ainda faltam umas três mudas para completarmos o canteiro ajardinado do pilotis, ao lado da guarita e defronte ao espaço que funciona como área de lazer.

Pedimos que se fizesse a pesquisa para adquirir as mudas faltantes.

Obs.: o canteiro da fachada, no nível da calçada, também precisará trocar as plantas. As atuais estão apresentando manchas pretas de alguma doença. Também foi requerido pesquisa de preços para avaliar a viabilidade de reposição.

Excesso de areia e poeira

Além da construção defronte ao condomínio, um prédio da WR Engenharia, está havendo serviços da companhia de saneamento público na rua Professora Guedes de Miranda, com escavação do leito do logradouro e instalação de canos. Tudo isso está movimentando uma grande quantidade de areia e com o tráfego intenso pelo dia, muita areia e poeira está sendo lançada no nosso condomínio.
Poeira na esquadria da janela do oitavo andar.
Junto com as unidades dos condôminos, pilotis, subsolo e demais dependências estão acumulando muita poeira e areia. O serviço do zelador fica um pouco sobrecarregado.

Ganchos no salão de festas


Vista geral do salão de festas (ganchos já instalados!)
 Atendida uma solicitação de condôminos a respeito de guarnecer o salão de festas com pequenos ganchos para instalação de decoração festiva (principalmente aniversários infantis).

Posicionamento dos ganchos (setas pretas).
 Havia a necessidade de se posicionar os ganchos de modo a não alterar a estética presente e garantir a segurança, de crianças, p. ex.. A instalação exigiu que fossem instalados no espaço entre o forro de gesso e a parede (foto acima, com detalhe abaixo).

Detalhe do gancho instalado.
Vale lembrar, enfaticamente, que os dispositivos se prestam apenas para instalação de decoração festiva, consistente em pequenos adereços ou volumes consideravelmente leves (balões de borracha, p. ex.). São buchas fixadas em batentes de gesso e portanto não suportam cargas elevadas.

Primeira reunião com os funcionários

Ontem, dia 20, às 7h, foi efetuada a primeira reunião com os funcionários.

São quatro porteiros (Jackson, Jonathan, João e Elias) e um zelador (Adriano). Apenas o Elias se ausentou.

A pretensão da reunião era fazer a apresentação do síndico e subsíndica, além de trocar conhecimentos para iniciar os trabalhos. Foram tratados os seguintes assuntos:

1) apresentação dos principais documentos do condomínio (convenção, regimento interno, atas e formulários de trabalho cotidiano);
2) Comentário breve das atribuições do síndico (art. 25 da Convenção);
3) Comentário breve das responsabilidades dos funcionários (art. 58 da Convenção) e algumas orientações a respeito de postura profissional no trabalho (fardamento, etiqueta, ética);

Também foi informada a disponibilidade do síndico e subsíndica para quaisquer necessidades extraordinárias ao cotidiano do condomínio.

Discutimos a instalação de um escaninho para receber e acondicionar as correspondências dos condôminos e ouvimos solicitações a respeito do fardamento (que ainda está incompleto). Outros temas variados foram iniciados mas ainda não aprofundados (ausências de funcionários, trocas de turnos, telefones de familiares, treinamentos e cursos futuros).

A reunião durou cerca de 1h e julgamos proveitosa para anotar os principais encaminhamentos.

quarta-feira, 19 de outubro de 2011

Fiscalização efetuada no dia 30/09/11


Resultado da fiscalização efetuada pela administradora no dia 30 de setembro de 2011.

A fiscalização é um dos serviços prestados pela administradora. Ajuda na tarefa do síndico em verificar os principais itens do condomínio.

Resumo:

Portaria: organizada
Postura dos funcionários e fardamento: bom
Limpeza geral do condomínio: bom
Vazamentos (água): não
Elétrica (energia em geral): não

Outros:

1) falta lâmpada de emergência nas escadas de serviço no 7º, 5º, 1º e pilotis.
2) tem infiltração do pilotis para garagem do apto. 904 no sub-solo.

Outros itens como: extintores, bombas, óleo gerador, limpeza, livro ocorrência, dedetização, caixa d'água, cisterna, escadarias e mangueiras de incêndio receberam resposta SIM para a pergunta "em ordem?"

Pessoalmente percebi que das lâmpadas de emergência restantes apenas uma funciona. Portanto serão providenciadas suas substituições e novas aquisições.

Grupo de discussão

Convém lembrar aos condôminos que também mantemos um grupo de discussão na internet.

Uma vez inscrito por meio de convite enviado ao seu correio eletrônico, o participante receberá mensagens enviadas ao grupo por qualquer um dos participantes. Estabele-se uma "conversação", conforme a demanda e possibilidade de cada um. Ao final de algumas trocas de mensagens determinados assuntos podem ser "amadurecidos" para levarmos às assembleias. É uma ferramenta, ao lado das conversações físicas, limitadas às poucas ocasiões que os moradores se encontram entre si, que nos ajuda a buscar mais soluções para o condomínio.

Visite: http://br.groups.yahoo.com/group/moradores_edf_montese/

Solicitação de condômino – troca de porta


Solicitação de condômino – troca de porta
Data: 18 de outubro
Unidade 301 solicita troca de porta (acesso principal da unidade) conforme termos:
“(...) troca da porta de acesso ao mesmo por motivo de segurança. (...) A nova porta será sólida e mais resistente e irá manter o padrão da atual em formato e cor observando-se que por se tratar da madeira conhecida como "jatobá", a mesma demora alguns dias para chegar na mesma tonalidade das mais antigas já instaladas anteriormente mesmo sendo da mesma madeira.”
Conforme artigo 20 da Convenção:
“Artigo 20 – As modificações a serem feitas nas coisas de propriedade exclusiva de cada condômino deverão ser previamente comunicadas aos demais condôminos, por intermédio do síndico, sendo por este autorizadas, desde que não afetem a solidez do prédio, nem contrariem as disposições legais e as da presente convenção, caso em que qualquer dos condôminos poderá se opor à sua realização.”
E também alínea “h”, do artigo 63 do Regimento Interno:
“h) não mudar, modificar ou pintar em desacordo com as partes restantes do edifício as paredes, as portas externas, esquadrias externas e parapeitos da unidade autônoma, nem mudar a distribuição externa dos compartimentos da respectiva unidade, salvo se, em última hipótese for decidido em assembleia, observando sempre os regulamentos e posturas estaduais.”
Como síndico, e feita esta comunicação aos demais condôminos no dia seguinte à solicitação, entendo regular a autorização para atender a solicitação formulada pela unidade 301.
Não foi informado o início e final da execução da obra, mas por se tratar de obra de pequena monta (horas de execução) não foi requerido.
André Braga.

segunda-feira, 17 de outubro de 2011

Lavagem da fachada - cimento

No início do ano - fevereiro - tivemos um problema de lançamento de cimento fresco contra a fachada do prédio.


Porta de acesso social do edifício (respingos na cerâmica).

Respingos na parede lateral da guarita.
  
Uma obra, defronte ao edifício, não teve o cuidado de evitar esse tipo de evento e o fato ficou conhecido entre os moradores como "chuva de cimento".

Além das fachadas - terminações 02, 03 e 04 - veículos foram atingidos e até moradores e pedestres.

Somente depois de acionada pelo síndico da época, a construtora instalou uma rede de proteção (foto abaixo). Mesmo assim os problemas continuaram.

Instalação da primeira rede (setas pretas).


A alegação da construtora é que os ventos predominantes são fortes e acabam levando o cimento para a nossa fachada.

Mais uma vez acionada pelo síndico, a construtora se comprometeu a fazer limpezas na fachada. A primeira finalizou no dia 13 de outubro deste ano. Um funcionário de uma empresa de limpeza lavou as fachadas das três terminações atingidas, além dos muros e guarita (foto abaixo).

Lavagem da fachada do Edf. Montese.
Hoje a fachada do condomínio encontra-se lavada. Mas a construtora ainda não se manifestou formalmente. Apenas enviou o funcionário que fez a limpeza. O condomínio do Edf. Montese aguarda o retorno de uma correspondência enviada à sede da construtora da obra em frente para assegurar um compromisso com outras lavagens, uma vez que o prédio apenas finalizou um dos três "panos" que ainda falta na construção.

Acesso social limpo em 13 de outubro de 2011.



Primeira publicação

Vista noturna do oitavo andar.

Senhores condôminos,

Eleito síndico deste condomínio desde o dia 10 de outubro de 2011 quando da última assembleia na mesma data, estou tomando conhecimento de todos os itens para a regularização do mandato e manutenção das atividades necessárias à nossa comunidade.

A colaboração de todos é imprescindível. Para viabilizá-la, além das  mensagens eletrônicas (e-mail), criei um diário eletrônico (blog) disponível na internet - http://condominioedfmontese.blogspot.com/

O canal prioritário de comunicação sempre serão os avisos nos elevadores. Os demais canais facilitarão a divulgação dos atos da gestão.

André Braga