sexta-feira, 5 de outubro de 2012

Devolução da gestão condominial - fim do mandato

Fui eleito em assembleia no dia 10 de outubro de 2011 e, portanto, com o final do mandato para este próximo dia 10 de outubro (um ano), organizei todas as pastas administrativas e de balancetes para passar ao novo síndico eleito na assembleia do dia 02 de outubro do corrente ano.

Pastas que organizam a administração (verdes).
As pastas administrativas (todas na cor verde) dividem um conjunto de itens que são observados cotidianamente dentro do condomínio. São elas:

1 - "ações em andamento" - os últimos movimentos de gestão e ações pendentes;
2 - "pequenas despesas" - controle do "capital de giro" que não necessita do uso de cheques;
3 - "medição da água" - guarda as leituras dos hidrômetros de cada apartamento;
4 - "informações dos funcionários" - fichas cadastrais de cada funcionário (são cinco e folguistas);
5 - "fornecedores" - dados de prestadores de serviços e produtos variados necessários ao condomínio;
 6 - "comunicações com a construtora" - em virtude da garantia de cinco anos da construção;
7 - "comunicações diversas" - guarda todos os avisos afixados nos elevadores para os moradores;
8 - "manutenção do jardim" - controle das datas de manutenção do jardim;
9 - "controle da detetização" - controle das datas de aplicação de produtos para detetização;
10 - "manutenção das caixas/cisternas e bombas" - controle das datas de limpeza e trocas;
11 - "manutenção das caixas de gordura" - controle das datas de limpeza;
12 - "manutenção do gerador" - controle das datas de manutenção preventiva do gerador.

Além destas pastas temos mais quatro guardadas em uma caixa separada que trata de algumas documentações do condomínio. São elas:

1 - "atas e constituição do condomínio" - atas e documentos que criaram e organizam o condomínio. Uma cópia do regimento encontra-se nesta pasta;
2 - "Thyssenkrupp" - na verdade esta pasta deveria ser uma "verde" pois só serve para registro da manutenção preventiva dos elevadores desenvolvida pela própria Thyssenkrupp mediante contrato. O contrato que firmamos com a Thyssen encontra-se nesta pasta;
3 - "Financeiro" - guarda contratos e dados das contas bancárias do condomínio. Temos uma conta corrente na Caixa Econômica Federal e uma conta de poupança que guarda o fundo de reserva;
4 - "Seguro predial" - guarda o contrato de seguro que temos com o Bradesco. O livro com as condições do seguro também está nesta pasta.


Pastas suspensas que guardam documentos do condomínio.
 Em janeiro deste ano, estive na construtora e tirei cópias dos principais documentos que registram os equipamentos de proteção contra incêndio do prédio. Essas cópias foram necessárias para a regularização do certificado de segurança emitido pelo Corpo de Bombeiros Militar. Abaixo segue a lista de documentos fotocopiados e guardados junto às pastas de documentos do condomínio:


Documentos acrescidos ao arquivo do condomínio para futuras consultas.
Vale ressaltar que não temos as plantas arquitetônicas do prédio. Deste modo não temos as principais dimensões do prédio impressas em papel como, p. ex., as dimensões do subsolo e do pilotis. Mas a construtora, quando da entrega do prédio, deixou um "manual do proprietário e do síndico" com cada adquirente de unidade do condomínio. Esse material se restringe a recomendações gerais de uso da unidade e algumas medidas necessários dentro da unidade para montagem e instalação de móveis, principalmente nas áreas molhadas (banheiros e cozinha).

O novo síndico inicia sua tarefa no próximo dia 11 de outubro. Fico respondendo até o dia 10, mas todos os documentos e orientações já foram repassados.

Agradeço a todos que colaboraram nesta tarefa, tanto a comunidade interna quanto a externa e principalmente à nossa empresa de assessoria contábil. A gestão condominial tem se aperfeiçoado diante das solicitações atuais e o síndico precisa de um bom apoio para desenvolver bem a tarefa.

Continuo como morador e voluntário para o que for necessário ao bem estar de nossa comunidade.

Resultados da assistência do dia 25/set

No dia 03 de outubro, fiz uma vistoria nos consertos que a Produção Engenharia fez no teto do subsolo para evitar infiltrações. A técnica consistiu em aplicar um produto cristalizante pela parte inferior do piso do pilotis.


Aplicação de produto cristalizante no teto do subsolo.

Aplicação do produto em outro ponto do teto.

Aplicação no ponto sobre a garagem da unidade 804.
O zelador atentou para o fato de que no final de semana anterior havia chovido e daí aconteceram as "infiltrações" como era de se esperar.

A infiltração desta vez era para entrar em contato com o produto e formar uma crosta cristalizante que irá impedir novas infiltrações. De fato os pontos em que o produto foi aplicado não só molharam como formaram manchas que estão amadurecendo.


Água interagindo com o produto para formar a crosta cristalizante.

Água de infiltração interagindo com o produto.

Infiltração sobre a garagem da unidade 804.

Infelizmente, quando da aplicação do produto sobre a garagem da unidade 804, os aplicadores não protegeram o piso e parte do produto impregnou o piso.

Resíduos que caíram sobre o piso da garagem

Resíduos do produto sobre o piso da garagem.
Alertei para que o zelador tentasse remover o que pudesse para não criar sobressaltos sobre o piso liso.

É o tipo de problema que poderia ser evitado com adequada supervisão do serviço. Infelizmente não podemos estar presentes em todos os lugares ao mesmo tempo.

Observação: a aplicação do produto sobre as garagens das unidades 904 e 903 foram feitas com uma lona plástica sobre o piso.

segunda-feira, 1 de outubro de 2012

Assistência técnica da Produção Engenharia - dia 25/set

No dia 13 de setembro o condômino da unidade 904 nos mostrou como estava o retorno da goteira sobre sua garagem no subsolo.

Vista dos vários pontos de infiltração.

Detalhe do escorrimento de água.
A pingueira cai diretamente a pintura do automóvel carreando material solúvel do concreto. O próprio condômino fez solicitação junto à construtora para sanar o problema.

Em visita no dia 25 de setembro, a assistência técnica constatou uma brecha no piso do espaço destinado ao playground, no pilotis, e pontos de infiltração por baixo, no teto do subsolo sobre a garagem da unidade 904.

Detecção de brecha no piso do pilotis.
Como já constava na solicitação protocolizada no dia 3 de julho à construtora, também foi feita uma averiguação da infiltração sobre a garagem da unidade 804, no subsolo. Na foto abaixo vê-se o trabalho de "decapagem" feita pelos funcionários Ailton e Gabriel da Construtora Produção Engenharia.

Preparação do concreto para receber o impermeabilizante.
A técnica de impermeabilização utilizada foi a aplicação de um impermeabilizante "cristalizante" pela parte inferior. Ou seja, onde existem infiltrações, foi feita a aplicação deste produto (vide abaixo, parte da embalagem).

Produto "cristalizante ultra-rápido".

Aplicação do produto.

Área sobre a garagem da unidade 904 já reparada.
Nos dias seguinte a mesma equipe fez a aplicação do produto na infiltração que existia no teto da sala do gerador, cumprindo assim com os itens 03 e 05 (de uma lista de 09 itens) da solicitação protocolizada no último dia 3 de julho na sede da construtora.

Manutenção dos elevadores - setembro

No último dia 29 de setembro o elevador social parou mais uma vez em algum dos andares. Esses "travamentos" são decorrentes de emperramento dos botões. Isso foi detectado na última manutenção do dia 26 de setembro.

Veja abaixo a ficha que é entregue sempre que uma visita fora da manutenção preventiva é solicitada.

Ficha de visita - para sanar problemas fora da manutenção preventiva.
(com indicação - em vermelho - da ocorrência atendida).

Vale lembrar que os elevadores possuem números identificadores. O social é o nº 87723 e o de serviço é o nº 87724.

Durante a manutenção preventiva diversos itens são vistoriados e constam da ficha própria. Veja abaixo a ficha da última visita do dia 26 de setembro.

Anverso da ficha de manutenção preventiva e seus dados (em vermelho).

Verso da ficha de manutenção preventiva.
Durante esta mesma visita de manutenção mensal, o técnico James alertou para a troca de óleo das duas máquinas dos elevadores. Cada uma no valor de R$ 272,00. A vedação da máquina do elevador de serviço custará um pouco mais R$ 955,00 (foi detectado um vazamento). Esses alertas foram feitos para que o devido provisionamento seja executado para os próximos três meses.

Foi autorizada a troca de botões no elevador de serviço (R$ 272,69) com exceção de dois botões que estão funcionando bem. E autorizou-se ainda a reposição de um "nylon tipo x para parafuso 13" nos dois elevadores (custo para cada elevador de R$ 56,88).

Todas as fichas e autorizações de serviços, bem como notas fiscais dos serviços e contrato de manutenção encontram-se arquivadas para consulta de qualquer interessado.

Comunicações do condomínio - Produção Engenharia

No último dia 13 de setembro foi convocada uma assembleia extraordinária para deliberar a respeito das pendências do laudo de vistoria do Corpo de Bombeiros Militar. Ficou acertado de que o condomínio arcaria com as despesas de adequação das exigências dos bombeiros, em detrimento de qualquer responsabilidade da construtora.

No dia 14, os moradores foram comunicados, via e-mail e postagem nos elevadores, do conteúdo da ata.

No dia seguinte, 15, foi feita comunicação à Construtora Produção Engenharia, via e-mail.

No dia 18 do mesmo mês, a construtora recebeu a mesma comunicação veiculada via e-mail no dia 15, agora impressa, em sua sede, com aviso de recebimento (RQ906093725BR).

Até a presente data a construtora não retornou comunicação de nenhuma natureza, salvo que iniciou os serviços de impermeabilização no subsolo do condomínio, atentando para os itens 03 e 05 da solicitação protocolizada no dia 03 de julho do corrente ano e atendeu a uma reclamação de retorno de gotejamento na garagem da unidade 904, feita pelo próprio morador.

sábado, 15 de setembro de 2012

Conheça o site do Edifício - Construtora

http://www.producaoengenharia.com.br

No nosso cotidiano, por vezes, esquecemos dos canais usuais de informação e comunicação e conversando com fornecedores e moradores esqueci que a construtora do edifício Montese tem sua página eletrônica. Inclusive com dados do nosso imóvel.

Para facilitar ainda mais a divulgação e até apreciar as bonitas ilustrações dos apartamentos, inseri um link na barra ao lado. O link do edifício, oferecido pela construtora, pode ser acessado pela figura abaixo representada.

Logotipo na fachada do condomínio e "botão"
para acessar o link da construtora.
Ao entrar na página eletrônica da construtora pode se ver o acesso abaixo:


É o chamado "hot-site" do empreendimento. Nele se obtém várias informações. Inclusive bonitas imagens e mapa de localização.

Imagens das unidades residenciais.
Por último, e não menos importante, a página da construtora fornece um formulário para assistência técnica do empreendimento que você adquirir. Inclusive o Edifício Montese, basta selecionar no campo indicado abaixo (seta vermelha).


A ilustração do site é um pouco diferente do prédio acabado, mas durante a construção houve opção de colocação de pastilhas, que no projeto inicial não estava previsto.

Concepção original do projeto.

quinta-feira, 13 de setembro de 2012

Assembleia e alarmes de perímetro

Hoje, dia 13, teremos logo mais às 19h30 uma assembleia para discutir as pendências do laudo de vistoria do Corpo de Bombeiros Militares. Alguns investimentos terão de ser feitos e vamos discutir a maneira de executar.

Também hoje estamos com uma equipe da empresa Maceió Alarmes reinstalando dois setores defeituosos (laterais esquerda e direita do condomínio) com a aquisição de dois pares de sensores. Os anteriores quebraram.

Diferença entre os sensores.

Novos sensores nas laterais.

quarta-feira, 12 de setembro de 2012

Conheça a portaria/ guarita

Nossa guarita é equipada com mesa em granito, cadeira, WC exclusivo para o porteiro, bebedouro com água gelada, ventilador e uma TV. Além disso existem os interruptores dos três portões (pilotis, subsolo e pedestres), monitor do circuito interno, monitor do controle eletrônico de acesso, interfone para todos  os apartamentos, central de alarme de incêndio, central de alarme perimetral e chaves para acesso a todas as dependências do edifício (com exceção da sala do síndico).

Vista geral da mesa da portaria.
A guarita deve ser construída a fim de oferecer visão privilegiada ao porteiro e fácil comunicação com o público interno e externo, apesar do interfone. Mesmo com falta de energia elétrica, o gerador alimenta toda a guarita, os elevadores e os portões das garagens e pedestres.

Dezesseis câmeras fazem o monitoramento do condomínio.
 Dezesseis câmeras monitoram os acessos do condomínio e na necessidade de algum registro especial de ocorrências, existe um livro próprio onde diariamente, na mudança de turnos, os funcionários anotam o que de fora do comum vier a ocorrer. Este mesmo livro é disponibilizado para os moradores para registrarem suas reclamações, solicitações ou elogios.

Livro de ocorrências dos funcionários.
Ainda falta planejar móveis para a guarita e até, se desejável, instalar ar refrigerado. Mas são alterações que demandam custo a ser discutido.

Curso de Primeiros Socorros para os funcionários

Como todo o dia 10 de cada mês, fizemos nossa reunião matinal (40 minutos) com todos os funcionários do condomínio. Inclusive o ferista Silas participou (está no lugar do Jackson que está de férias).

No mês passado tivemos um pequeno contratempo com um idoso que passou mal nas dependências do condomínio. Para melhorar o atendimento de nossos funcionários, elaboramos uma exposição por profissional qualificado dos procedimentos mais adequados em primeiros socorros.


Exposição do conteúdo do curso de Primeiros Socorros.
Como em todas as reuniões, o lanche já estava preparado para que iniciava o trabalho e para quem terminava o serviço (porteiro noturno).

Lanche preparado para o final da exposição.
Da esquerda para a direita: Jackson, Jonathan, Josenildo
 (ao fundo), Leandro, Silas (ferista) e Adriano (em primeiro plano).
Vale lembrar que esta é a última reunião com os funcionários por parte da atual gestão. No próximo dia 10 de outubro finda o mandato do atual síndico e subsíndica.

quarta-feira, 8 de agosto de 2012

Descarrilamento dos portões das garagens

No último dia 03 de agosto tivemos a troca do motor do portão do subsolo por um mais rápido da marca PPA sob um custo total de R$ 1.080,00 (um mil e oitenta reais) pela empresa Maceió Alarmes.

Montagem do novo motor e refixação da nova cremalheira.

Novo motor (rápido) já instalado.
No entanto, hoje pela manhã o portão do subsolo descarrilou e em seguida o portão do pilotis também. E infelizmente houve danos no motor que será apurado no próximo dia 09.

Acionamos a empresa Digital System para refazer o sistema do trilho superior dos portões.

O problema se deu por não fixação do trilho existente. Ele foi aparafusado na parede apenas pela sua parte superior. Com isso é possível haver um movimento de báscula para cima que imediatamente descarrila os dois portões. Veja a figura abaixo:

Trilho superior que mantém os dois portões e a falta de fixação inferior.

Vibração decorrente do vento e o consequente descarrilamento.
Não foi possível perceber que a vibração do movimento dos portões e do vento constante faziam levantar o trilho superior, então bastou um somatório desses fatores para haver o descarrilamento. Na queda dos portões os trilhos superiores instalados em cada portão foram danificados (os parafusos caíram).

Amanhã, dia 09, os serviços devem estar finalizados e o orçamento do motor concluído.

Para o acionamento manual durante o período noturno o porteiro noturno terá a companhia de um segundo porteiro.

sábado, 16 de junho de 2012

Novo requerimento inusitado - hall de entrada

Mais um requerimento inusitado, desta vez no hall de entrada do condomínio, defronte aos elevadores, mais especificamente atrás da porta das escadas de incêndio.

Algum jovem morador deixou-nos um sinal de suas necessidades fisiológicas (veja foto abaixo).

"Requerimento" atrás da porta das escadas de incêndio.
 Não é difícil imaginar o que seja, principalmente pelo tamanho dos pezinhos deixados no local (fotos abaixo)!


Para casos desta natureza pedimos que utilizem o banheiro da portaria. Ele não é exclusivo do porteiro.

Vazamento de cano na vaga da unidade 902

Depois de algumas intervenções sem sucesso, a Produção Engenharia instalou mais uma alça de sustenção no cano de esgoto que passa sobre a garagem da unidade 902 para tentar sanar definitiviamente um pequeno vazamento.

Nova alça de sustenção adicionada (seta vermelha).

Detalhe do ponto que pingava no cano (seta vermelha).
Publicação anterior:
Vazamento sobre a garagem 902

Infiltração na sala do gerador - entupimento do esgoto

Deve-se pensar que por onde corre água o material que entra em contato e suas cavidades devem suportar a água. Ou seja, canos devem ser impermeáveis e as conexões (joelhos e luvas, p. ex.), incluindo as caixas de distribuição (geralmente de cimento e concreto), devem igualmente resistir à água.

Infelizmente descobrimos que as caixas de distribuição de esgoto e gordura, instaladas na calçada, defronte à rampa de acesso ao pilotis, possuem alguma fissura que comunica seu conteúdo com a sala do gerador e assim, quando do entupimento do ramal público do condomínio, tivemos transbordamento de água (contaminada) para dentro da sala do gerador.

Transbordamento de água para
dentro da sala do gerador.

Acima vê-se o cano de água pluvial e dois canos de esgoto e águas servidas
Abaixo deles os escorrimentos de água que transitaram por fora dos canos
a partir das caixas de esgoto e gordura localizados na calçada.
Como leigos supomos que os canos estão íntegros, uma vez que funcionam há mais de 18 meses sem apresentarem vazamentos, mas quando do transbordamento das caixas de esgoto e gordura, houve trânsito de água para dentro da sala do gerador e, mais uma vez, supomos que tenha sido por fora dos canos e pelo meio da alvenaria que separa as caixas da parede da sala do gerador.


Piso da sala do gerador.
 Todo o piso da sala do gerador acumulou água pois não há caimento para nenhuma direção ou mesmo um extravasor de emergência. Parte da fiação elétrica ficou submersa, mas como é um cabeamento sem emendas o isolamento estava garantido.

Teto da sala do gerador (fundo da rampa de acesso).
Ainda tivemos um "bônus". Detectamos uma rachadura no teto da sala do gerador por onde infiltra água da chuva (foto acima, com seta vermelha assinalando a infiltração).

Entupimento no ramal de esgoto do condomínio

Após a limpeza do sistema de drenagem, no dia 13, tivemos uma infeliz coincidêndia de no dia seguinte haver um entupimento no ramal público de esgoto do condomínio.

Infelizmente não pude acompanhar pessoalmente os serviços contratados pela nossa subsíndica. O porteiro Jackson percebeu o problema e nos informou para tomar as medidas necessárias.


O entupimento foi detectado no ramal público do prédio e por isso a Casal foi chamada, mas infelizmente já avisou que não poderia estar presente na mesma hora, nem no mesmo dia. Tivemos de acionar uma empresa privada para fazer a desobstrução. (No dia seguinte o caminhão da Casal apareceu, mas o problema já havia sido solucionado).

Limpeza das demais caixas de gordura e esgoto.
 Após a desobstrução no ramal a empresa também esgotou as demais caixas de esgoto e gordura.

Infelizmente, nas manobras do caminhão, houve trânsito sobre a tampa de passeio da caixa de incêndio e a tampa foi mais uma vez quebrada...

Tachões de alvenaria retirados para trânsito do caminhão.
Tampa da caixa de incêndio mais uma vez quebrada.
Hoje, dia 16, fizemos contato com a Souza & Macedo e já solicitamos uma nova para recebermos na próxima segunda-feira, dia 18.

Veja publicação anterior: Serviços na calçada - tampas

Ainda para a nossa infelicidade, a tampa quebrada não foi o único prejuízo. Tivemos uma infiltração na sala do gerador por causa da água acumulada nas caixas de esgoto e de gordura. Veja na próxima publicação.