Devolução da gestão condominial - fim do mandato

Fui eleito em assembleia no dia 10 de outubro de 2011 e, portanto, com o final do mandato para este próximo dia 10 de outubro (um ano), organizei todas as pastas administrativas e de balancetes para passar ao novo síndico eleito na assembleia do dia 02 de outubro do corrente ano.

Pastas que organizam a administração (verdes).

As pastas administrativas (todas na cor verde) dividem um conjunto de itens que são observados cotidianamente dentro do condomínio. São elas:

1 - "ações em andamento" - os últimos movimentos de gestão e ações pendentes;
2 - "pequenas despesas" - controle do "capital de giro" que não necessita do uso de cheques;
3 - "medição da água" - guarda as leituras dos hidrômetros de cada apartamento;
4 - "informações dos funcionários" - fichas cadastrais de cada funcionário (são cinco e folguistas);
5 - "fornecedores" - dados de prestadores de serviços e produtos variados necessários ao condomínio;
 6 - "comunicações com a construtora" - em virtude da garantia de cinco anos da construção;
7 - "comunicações diversas" - guarda todos os avisos afixados nos elevadores para os moradores;
8 - "manutenção do jardim" - controle das datas de manutenção do jardim;
9 - "controle da detetização" - controle das datas de aplicação de produtos para detetização;
10 - "manutenção das caixas/cisternas e bombas" - controle das datas de limpeza e trocas;
11 - "manutenção das caixas de gordura" - controle das datas de limpeza;
12 - "manutenção do gerador" - controle das datas de manutenção preventiva do gerador.

Além destas pastas temos mais quatro guardadas em uma caixa separada que trata de algumas documentações do condomínio. São elas:

1 - "atas e constituição do condomínio" - atas e documentos que criaram e organizam o condomínio. Uma cópia do regimento encontra-se nesta pasta;
2 - "Thyssenkrupp" - na verdade esta pasta deveria ser uma "verde" pois só serve para registro da manutenção preventiva dos elevadores desenvolvida pela própria Thyssenkrupp mediante contrato. O contrato que firmamos com a Thyssen encontra-se nesta pasta;
3 - "Financeiro" - guarda contratos e dados das contas bancárias do condomínio. Temos uma conta corrente na Caixa Econômica Federal e uma conta de poupança que guarda o fundo de reserva;
4 - "Seguro predial" - guarda o contrato de seguro que temos com o Bradesco. O livro com as condições do seguro também está nesta pasta.

Pastas suspensas que guardam documentos do condomínio.

 Em janeiro deste ano, estive na construtora e tirei cópias dos principais documentos que registram os equipamentos de proteção contra incêndio do prédio. Essas cópias foram necessárias para a regularização do certificado de segurança emitido pelo Corpo de Bombeiros Militar. Abaixo segue a lista de documentos fotocopiados e guardados junto às pastas de documentos do condomínio:

Documentos acrescidos ao arquivo do condomínio para futuras consultas.

Vale ressaltar que não temos as plantas arquitetônicas do prédio. Deste modo não temos as principais dimensões do prédio impressas em papel como, p. ex., as dimensões do subsolo e do pilotis. Mas a construtora, quando da entrega do prédio, deixou um "manual do proprietário e do síndico" com cada adquirente de unidade do condomínio. Esse material se restringe a recomendações gerais de uso da unidade e algumas medidas necessários dentro da unidade para montagem e instalação de móveis, principalmente nas áreas molhadas (banheiros e cozinha).

O novo síndico inicia sua tarefa no próximo dia 11 de outubro. Fico respondendo até o dia 10, mas todos os documentos e orientações já foram repassados.

Agradeço a todos que colaboraram nesta tarefa, tanto a comunidade interna quanto a externa e principalmente à nossa empresa de assessoria contábil. A gestão condominial tem se aperfeiçoado diante das solicitações atuais e o síndico precisa de um bom apoio para desenvolver bem a tarefa.

Continuo como morador e voluntário para o que for necessário ao bem estar de nossa comunidade.

Resultados da assistência do dia 25/set

No dia 03 de outubro, fiz uma vistoria nos consertos que a Produção Engenharia fez no teto do subsolo para evitar infiltrações. A técnica consistiu em aplicar um produto cristalizante pela parte inferior do piso do pilotis.

Aplicação de produto cristalizante no teto do subsolo.

Aplicação do produto em outro ponto do teto.

Aplicação no ponto sobre a garagem da unidade 804.

O zelador atentou para o fato de que no final de semana anterior havia chovido e daí aconteceram as "infiltrações" como era de se esperar.

A infiltração desta vez era para entrar em contato com o produto e formar uma crosta cristalizante que irá impedir novas infiltrações. De fato os pontos em que o produto foi aplicado não só molharam como formaram manchas que estão amadurecendo.

Água interagindo com o produto para formar a crosta cristalizante.

Água de infiltração interagindo com o produto.

Infiltração sobre a garagem da unidade 804.

Infelizmente, quando da aplicação do produto sobre a garagem da unidade 804, os aplicadores não protegeram o piso e parte do produto impregnou o piso.

Resíduos que caíram sobre o piso da garagem

Resíduos do produto sobre o piso da garagem.

Alertei para que o zelador tentasse remover o que pudesse para não criar sobressaltos sobre o piso liso.

É o tipo de problema que poderia ser evitado com adequada supervisão do serviço. Infelizmente não podemos estar presentes em todos os lugares ao mesmo tempo.

Observação: a aplicação do produto sobre as garagens das unidades 904 e 903 foram feitas com uma lona plástica sobre o piso.

Assistência técnica da Produção Engenharia - dia 25/set

No dia 13 de setembro o condômino da unidade 904 nos mostrou como estava o retorno da goteira sobre sua garagem no subsolo.

Vista dos vários pontos de infiltração.

Detalhe do escorrimento de água.

A pingueira cai diretamente a pintura do automóvel carreando material solúvel do concreto. O próprio condômino fez solicitação junto à construtora para sanar o problema.

Em visita no dia 25 de setembro, a assistência técnica constatou uma brecha no piso do espaço destinado ao playground, no pilotis, e pontos de infiltração por baixo, no teto do subsolo sobre a garagem da unidade 904.

Detecção de brecha no piso do pilotis.

Como já constava na solicitação protocolizada no dia 3 de julho à construtora, também foi feita uma averiguação da infiltração sobre a garagem da unidade 804, no subsolo. Na foto abaixo vê-se o trabalho de "decapagem" feita pelos funcionários Ailton e Gabriel da Construtora Produção Engenharia.

Preparação do concreto para receber o impermeabilizante.

A técnica de impermeabilização utilizada foi a aplicação de um impermeabilizante "cristalizante" pela parte inferior. Ou seja, onde existem infiltrações, foi feita a aplicação deste produto (vide abaixo, parte da embalagem).

Produto "cristalizante ultra-rápido".

Aplicação do produto.

Área sobre a garagem da unidade 904 já reparada.

Nos dias seguinte a mesma equipe fez a aplicação do produto na infiltração que existia no teto da sala do gerador, cumprindo assim com os itens 03 e 05 (de uma lista de 09 itens) da solicitação protocolizada no último dia 3 de julho na sede da construtora.

Manutenção dos elevadores - setembro

No último dia 29 de setembro o elevador social parou mais uma vez em algum dos andares. Esses "travamentos" são decorrentes de emperramento dos botões. Isso foi detectado na última manutenção do dia 26 de setembro.

Veja abaixo a ficha que é entregue sempre que uma visita fora da manutenção preventiva é solicitada.

Ficha de visita - para sanar problemas fora da manutenção preventiva.
(com indicação - em vermelho - da ocorrência atendida).

Vale lembrar que os elevadores possuem números identificadores. O social é o nº 87723 e o de serviço é o nº 87724.

Durante a manutenção preventiva diversos itens são vistoriados e constam da ficha própria. Veja abaixo a ficha da última visita do dia 26 de setembro.

Anverso da ficha de manutenção preventiva e seus dados (em vermelho).

Verso da ficha de manutenção preventiva.

Durante esta mesma visita de manutenção mensal, o técnico James alertou para a troca de óleo das duas máquinas dos elevadores. Cada uma no valor de R$ 272,00. A vedação da máquina do elevador de serviço custará um pouco mais R$ 955,00 (foi detectado um vazamento). Esses alertas foram feitos para que o devido provisionamento seja executado para os próximos três meses.

Foi autorizada a troca de botões no elevador de serviço (R$ 272,69) com exceção de dois botões que estão funcionando bem. E autorizou-se ainda a reposição de um "nylon tipo x para parafuso 13" nos dois elevadores (custo para cada elevador de R$ 56,88).

Todas as fichas e autorizações de serviços, bem como notas fiscais dos serviços e contrato de manutenção encontram-se arquivadas para consulta de qualquer interessado.

Comunicações do condomínio - Produção Engenharia

No último dia 13 de setembro foi convocada uma assembleia extraordinária para deliberar a respeito das pendências do laudo de vistoria do Corpo de Bombeiros Militar. Ficou acertado de que o condomínio arcaria com as despesas de adequação das exigências dos bombeiros, em detrimento de qualquer responsabilidade da construtora.

No dia 14, os moradores foram comunicados, via e-mail e postagem nos elevadores, do conteúdo da ata.

No dia seguinte, 15, foi feita comunicação à Construtora Produção Engenharia, via e-mail.

No dia 18 do mesmo mês, a construtora recebeu a mesma comunicação veiculada via e-mail no dia 15, agora impressa, em sua sede, com aviso de recebimento (RQ906093725BR).

Até a presente data a construtora não retornou comunicação de nenhuma natureza, salvo que iniciou os serviços de impermeabilização no subsolo do condomínio, atentando para os itens 03 e 05 da solicitação protocolizada no dia 03 de julho do corrente ano e atendeu a uma reclamação de retorno de gotejamento na garagem da unidade 904, feita pelo próprio morador.